신축 오피스텔 전세보증보험, 감정평가 비용까지 임차인이 부담해야 하나요?

① 신축 오피스텔에 입주하면서 겪은 첫 번째 난관

최근 신축 오피스텔에 전세로 입주하면서
전세보증금 반환보증(보증보험) 가입을 알아보게 됐습니다.
임대차 계약은 문제없이 진행됐고, 전세 대출도 무사히 받았지만
막상 보증보험을 가입하려 하니 의외의 문제가 생겼습니다.

그 이유는 바로 **‘공시지가(기준시가) 없음’**이었습니다.

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② 공시지가(기준시가)가 없으면 ‘감정평가’를 따로 받아야 한다고?

신축 오피스텔의 경우,
아직 공시지가가 산정되지 않은 상태인 경우가 있습니다.
보증보험사는 해당 주택의 공시가격을 기준으로 보증 한도를 산정하는데,
공시지가가 없다면 이를 대신할 자료로 감정평가서를 요구합니다.

 

즉,

📌 “보증보험에 가입하려면 감정평가를 받아야 합니다.”

문제는 이 감정평가 비용이 수십만 원에 달한다는 것이었습니다.
이 과정에서 저는 또 하나의 현실적인 사실을 알게 됐어요.

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③ 감정평가 비용, 누가 부담하나요?

계약 전에 분명히 HUG 대출 가능, 보증보험 가입 가능 이라고 했으니

당연히 이런 비용은 임대인이 부담해야 하지 않을까? 하고 생각했는데
실제 보증보험 가입은 ‘임차인의 필요’로 진행하는 절차이기 때문에

👉 감정평가 비용도 임차인 부담이라는 안내를 받았습니다.
(경우에 따라서는 절반씩 부담 하기도 한대요.)

즉, 보험료뿐만 아니라 감정평가 수수료 비용까지 모두 내가 내야 한다는 얘기였습니다.

솔직히 중개 수수료만 170만원이 나갔는데

감정평가 수수료 및 보증보험 가입비 부담이 꽤 컸고,
무엇보다 신축 오피스텔 입주 전에 미리 알았다면 계약 안했을 만한 이슈였습니다.

 

감정평가 수수료만 70만 원...

 

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④ 또 하나 중요한 조건: ‘잔여기간 1년 이상’

또 하나 중요한 조건이 있는데요.
전세보증보험은 임대차 계약의 ‘잔여기간이 1년 이상’일 때만 가입 가능하다는 점입니다.

저는 전입신고와 확정일자 등록까지 마치고 보험 가입을 진행하려 했지만,

기준시가가 나오지 않아 현재는 가입을 보류하려고 합니다.
(※ 임대차 계약은 2년이고 현재 입주 한 달 정도 지난 시점이라 공시가격이 나올 때 까지 기다려보려고 합니다.)

📌 요약하자면,
공시지가(기준시가) 없는 신축 오피스텔에선
1️⃣ 감정평가가 필요하고
2️⃣ 비용은 임차인이 부담하고
3️⃣ 잔여 계약 기간이 1년 이상이어야 보증보험 가입이 가능하다는 점입니다.

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✅ 마무리 후기

사회초년생이나 1인 가구로 처음 전세 계약을 진행하는 분이라면,
이런 조건들을 미리 알지 못해서 뒤늦게 당황할 수 있습니다.

아무리 신축이 좋다지만, 미리 알았다면 계약 안 했을 것 같아요!

• 보증보험 가입을 염두에 둔 전세계약이라면
   👉 입주 전, 해당 오피스텔이 공시지가 등록 여부를 꼭 확인하세요.
• 보증보험이 필요하다면 계약 초기부터 감정평가나 가입 조건을 사전에 점검하는 것이 좋습니다.
• 감정평가 비용은 임대인이 아닌 임차인 부담이라는 점도 꼭 기억해두시고요.
• 요즘처럼 전세 사기가 많은 시기에 위험 부담을 갖지 마시고 소중한 돈 지키시길 바랍니다.